Neun Jahre ziehen sich die Planungen für eine Bebauung des Tutzinger Bahnhofsareals zwischen der Bahnhofstraße und der Bahnunterführung bereits hin. Nun gibt es eine neue Entwicklung für das Areal an der Heinrich-Vogl-Straße, auf dem zurzeit noch alte Baracken stehen: Die Gemeinde will einen eigenen Bebauungsplan aufstellen.
„Ursprünglich wollten wir den Bebauungsplan mit dem Grundstückseigentümer auf den Weg bringen“, berichtete Bauamtleiter Christian Wolfert am Dienstag im Gemeinderat. Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Durchführungsvertrag seien aber ohne Erfolg geblieben. Ein Bebauungsplan sei erforderlich, um die städtebaulichen Planungsziele der Gemeinde realisieren zu können, erläuterte der für die Gemeinde tätige Rechtsanwalt Dr. Volker Gronefeld. Andernfalls würde für den Umfang der Bebauung nach Paragraf 34 des Baugesetzbuchs die Umgebungsbebauung als Maßstab gelten. Dann gäbe es keine Möglichkeit, eine soziale Komponente zu berücksichtigen, sagte Gronefeld: „Dann wäre Wildwuchs, ein Aufschaukeln des Baurechts und eine unorganische Entwicklung zu erwarten.“
Um die Fortführung des Verfahrens mit einem eigenen Bebauungsplanentwurf zu ermöglichen, hat der Gemeinderat einstimmig beschlossen, frühere Beschlüsse aus den Jahren 2017 und 2018 aufzuheben. Gebilligt wurde gleichzeitig der Bebauungsplanentwurf des Bebauungsplans Nr. 84 „Bahnhofsareal – westlich und östlich der Bahn“, Teilbebauungsplan 1 „HeiVo“. Es werde ein Bebauungsplan mit eine „sozialen Komponente“ sein“, sagte Bauamtleiter Wolfert.
Anwendung der "SoBon" in diesem Fall nicht möglich
Wie schon in den früheren Planungen sind weiterhin drei miteinander verbundene Baukörper vorgesehen. Auf 65 Prozent der Gesamtfläche soll Wohnnutzung mit rund 1800 Quadratmetern Geschossfläche entstehen. 35 Prozent sollen für gewerbliche Nutzung vorgesehen werden. Zwei Drittel der Wohnnutzung - etwa 1200 Quadratmeter Geschossfläche - sollen sich an den Förderrichtlinien des sozialen Wohnungsbaus orientieren. Das ist auf dem Weg zum viel beschworenen "bezahlbaren Wohnraum" quasi die zweitbeste Lösung. Eigentlich hatte sich der Bauausschuss des Gemeinderats vor zwei Jahren entschlossen gezeigt, in diesem Fall das so genannte Tutzinger Modell der „sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBon) anzuwenden, nach dem Bauwerbern neues Baurecht unter der Voraussetzung genehmigt werden kann, dass sie im Gegenzug einen Teil ihrer Fläche zu günstigen Konditionen zur Verfügung stellen. Doch schon vor einiger Zeit hat sich herausgestellt, dass eine Anwendung der SoBon in diesem Fall nicht möglich ist.
Man habe in Verhandlungen mit dem Investor eine Berücksichtigung sozialer Aspekte und vor allem auch eine Mietpreisbindung zu erreichen versucht, berichtete Rechtsanwalt Gronefeld. „Dem hat sich der Investor widersetzt“, sagte der Jurist, der in diesem Zusammenhang offenkundig Anlass sah, Zweifeln an der Korrektheit dieser Vorgehensweise gleich vorzubeugen: „Wir befinden uns auf sicherem rechtlichen Boden“, betonte er. Wie dies die Verantwortlichen der zuständigen HeiVo Projekt GmbH sehen, die die bisherigen Anträge eingereicht hatte, war bisher nicht zu erfahren. Sie wollten sich zum aktuellen Stand auf Anfrage von vorOrt.news noch nicht äußern.
Die Orientierung an den Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau betrifft nun die Grundrisse und die Wohnungsgrößen. Eine Sozialbindung mit einer Preisbindung für die Mieten oder eine Belegungsbindung für die Wohnungen ist damit nicht verbunden.
Auftakt für den "Rahmenplan": Neun Häuser entlang der Bahngleise
Die Überplanung des Bahngeländes soll den Auftakt für eine Bebauung des gesamten Areals neben den Bahngleisen vom Bahnhof bis zur Bahnunterführung an der Heinrich-Vogl-Straße bilden. Bereits vor fünf Jahren hat der Gemeinderat für das Bahnhofsareal einen so genannten "Rahmenplan" beschlossen, der sich von den Bahnhofsgebäuden praktisch bis zum Martelsgraben erstreckt und damit den gesamten oberen Teil der Bahnhofstraße und die Heinrich-Vogl-Straße bis zur Bahnunterführung umfasst.
Neun Häuser haben auf der 2018 von Martin Büscher vorgestellten Skizze vom Bahnhof bis fast zu Martelsgraben die Bahngleise gesäumt. Büscher sah in diesem Konzept eine Chance zur Aufwertung des gesamten Bahnhofs-Areals, mit ansprechender Gestaltung und einer Busschleife. Die Rede war aber zurückhaltend von einer "möglichen Entwurfsplanung“. Den Anlass für sie bildete schon damals die Planung für das Gebiet wischen Bahnhofstraße und Bahnunterführung, durch die sich die Gemeinde wegen einer baurechtlichen Frist in Zugzwang sah. Mittlerweile hat sich die Ausgangsposition für die Neugestaltung des Bahnhofsareals durch den Verkauf des Bahnhofsgebäudes geändert. Er ist zwar nach den letzten bekannten Angaben immer noch nicht endgültig abgewickelt, doch die Gemeinde Tutzing ist dabei jedenfalls nicht zum Zuge gekommen. Verkauf des Tutzinger Bahnhofs zieht sich hin
Über den Park-and-ride-Plätzen könnten Wohnungen entstehen
Im 2018 vorgelegten Rahmenplan mit einer Gebäudezeile, die sich vom Bahnhof praktisch fast bis zur Bahnunterführung hinzog, schienen die Park-and-Ride-Plätze, die sich heute östlich, also seeseitig der Bahngleise befinden, aus der Vogelperspektive gesehen verschwunden zu sein. Eine Entfernung der Parkplätze dürfte an der Endstation einer S-Bahn-Linie selbst in Zeiten einer oft gewünschten Abkehr vom Auto illusorisch sein. Aber ins Gespräch gebracht wurde seinerzeit die Idee einer Überbauung der Parkplätze: Die Gebäude könnten quasi auf Stelzen errichtet werden. Für die Autos bliebe dann im Erdgeschoss Platz, die Bauwerke würden über ihnen emporragen. Solche Lösungen gibt es anderswo bereits.Für das Parkproblem wurden aber auch andere Überlegungen ins Gespräch gebracht, so etwa ein Parkdeck auf der Westseite der Bahngleise unter Ausnutzung des dort befindlichen Hangs.
Auffallend war in der Gemeinderatssitzung am Dienstag unter anderem der Hinweis, dass der Entwurf den den gesetzlichen Vorgaben für die Abstandsflächen im Inneren, also zwischen den Gebäuden, nicht gerecht werde, dass die Abstandsfächen aber nach außen eingehalten würden. Gegenüber dem Hotel Engelhof sind drei Geschosse geplant, im Gebäude nahe der Unterführung zwei Geschosse. Die Mauer entlang des Gehwegs an der Heinrich-Vogl-Straße soll nach der Planung entfernt werden. Damit wird das Bauwerk im nördliohen Teil des Areals, gegenüber der zur evangelischen Kirche hinauf führenden Treppe, dreigeschossig erscheinen, sagte Architekt Büscher gegenüber vorOrt.news. Zum Martelsgraben soll nach seinen Worten ein deutlicher Abstand gewahrt bleiben.
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