Von vorOrt.news

Sanierung kann Einheimische Geld kosten

Kommune kann Wertausgleich verlangen - Bei Tutzinger „ISEK“ Vorgehensweise noch offen

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Das in Tutzing im Rahmen von "ISEK" geplante Sanierungsgebiet, das gegenüber einem ersten Entwurf mittlerweile etwas verändert worden ist © Stadt Raum Planung Büro für Stadtplanung und Landschaftsarchitektur https://www.tutzing.de/wp-content/uploads/Praesentation-ISEK-GR-Sitzung-12.09.2023.pdf

Als im Tutzinger Gemeinderat kürzlich das geplante Stadtentwicklungskonzept „ISEK“ vorgestellt wurde, kam auch kurz das Thema Nachzahlungen zur Sprache. Caroline Krug von der ÖDP fragte die Planerin Martina Schneider vom beauftragten Münchner Büro "Stadt Raum Planung": „Kann eine Kommune von ihren Bürgern Nachzahlungen verlangen?“ Daraufhin bestätigte die Planerin, dass es diese Möglichkeit gibt. „Das entscheiden Sie als Gemeinderat“, sagte sie zu den Ratsmitgliedern. Es sei eine denkbare Variante, dass von Bürgern Nachzahlungen verlangt würden. Es gebe allerdings auch Kommunen, die solche Nachzahlungen von vornherein ausschlössen. Tutzinger „Sanierungsgebiet“ wird angepasst

Caroline Krug hat diese Frage aufgrund eigener Erfahrungen in einem anderen Bundesland gestellt, wie sie auf Nachfrage von vorOrt.news erläutert hat. Sie habe einen Ausgleich zahlen müssen. Auf Anfrage von vorOrt.news hat die Stadt Leipzig bestätigt, dass dort Grundstückseigentümer zu Zahlungen herangezogen werden.

In Leipzig gibt es ein Konzept mit der Bezeichnung. "INSEK Leipzig 2030“. Ähnlich wie in Tutzing handelt es sich um ein „Integriertes Stadtentwicklungskonzept“, das als Zukunftsstrategie zur Entwicklung der Stadt für die nächsten 10 bis 15 Jahre gilt. Das Leipziger Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung verweist darauf, dass Grundstückseigentümer dann Ausgleichsbeträge zahlen müssten, wenn ihre Grundstücke durch Maßnahmen der Stadt im Zuge einer Sanierung an Wert gewönnen.

Diese Ausgleichsbetragszahlungen, die es bundesweit gebe, hätten keinen direkten Bezug zum Entwicklungskonzept „INSEK“, erläutert die Stadt. Vielmehr führt das Amt als gesetzliche Grundlage hierfür den Paragrafen 154 ff. des Baugesetzbuchs an. Dort steht: „Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.“

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Teil des geplanten Tutzinger Sanierungsgebiets: Wenn Grundstücke durch Maßnahmen in Zusammenhang mit einem "förmlich festgelegten" Sanierungsgebiet an Wert gewinnen, können ihre Eigentümer zu Zahlungen verpflichtet werden © BG
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Nach Angaben des Leipziger Amts für Wohnungsbau und Stadterneuerung haben solche Ausgleichsbeträge in einigen Bereichen der Stadt sogar große Bedeutung, „Die Grundstücke der Eigentümerinnen und Eigentümern in diesen Gebieten haben durch die Maßnahmen der Stadt an Wert gewonnen", so das Amt. Deshalb seien die Eigentümer nach Abschluss des Verfahrens per Gesetz zur Kostenbeteiligung verpflichtet.

Im Tutzinger Gemeinderat wurde über denkbare Zahlungspflichten von Einheimischen in Zusammnenhang mit der ISEK-Sanierung nicht weiter diskutiert. Auch zu der Bemerkung der Planerin, dass dies der Gemeinderat zu entscheiden habe, gab es in der Sitzung keine Meinungsäußerungen. Ob die Gemeinde Tutzing Ausgleichsbeträge verlangen wird, wie es im Paragrafen 154 des Baugesetzbuchs vorgesehen ist, scheint also noch offen zu sein.

Kommentierung der "Tutzinger Liste" zu diesem Thema:
https://www.tutzinger-liste.de/blog/isek-ausgleichszahlungen-von-grundstueckseigentuemern/

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Es gibt in dem Zusammenhang eine weitere spannende Frage von politischer Brisanz. Denn es wird der Tutzinger Gemeinderat sein, der demnächst eine Zahlungspflicht beschließt oder sich dagegen ausspricht. Bei der Abstimmung würde die einzelne Gemeinderätin oder der einzelne Gemeinderat dann eine Entscheidung treffen, die Folgen für den eigenen Geldbeutel haben könnte: Wenn nämlich das Gemeinderatsmitglied zu den Grundbesitzern im ISEK-Gebiet zählt (und/oder es Verwandtschaft mit Grundbesitz gibt). Es läge in dem Fall eine Befangenheit vor, von der man als Bürger doch gerne wüsste. Und die sich für betroffene Gemeinderätinnen und Gemeinderäte zum Beispiel mit einer Enthaltung lösen ließe.

Über diese Frage nicht abzustimmen und sie stattdessen einfach auszusitzen, wäre im Fall der Befangenheit einiger Gemeinderatsmitglieder keine Lösung. Denn das würde dann zur Vorteilsnahme durch Unterlassung führen.
(Bearbeitet)
Das Glück, der immaterielle Wert, der ruhige Schlaf und das Empfinden von Sicherheit und Absicherung durch eine Immobilie, das kann wohl nur ermessen, wer dies eben nicht als fortdauernde Selbstverständlichkeit erlebt. Sie müssen mir also glauben (oder fragen Sie andere Betroffene), dass Grundbesitz einen ungeheurer Zugewinn an subjektiver und objektiver Unabhängigkeit und Sicherheit darstellt. Verglichen mit dem Fehlen desselben.

Sie spielen in Ihrer Argumentation das beliebte Spiel von Reichen, die sich einen argumentativen Vorteil verschaffen wollen, indem sie auf das beklagenswerte Elend "der Armen unter den Reichen" verweisen. Die sind natürlich immer noch reich, selbst wenn ihr Vermögen "nur" durch einen Buchwert abgebildet wird. Jede Mittelstandsfamilie, die unverschuldet in die Arbeitslosigkeit fällt, muss nach 12 Monaten ihre Rücklagen angreifen und mit ihren Kindern in eine kleinere, schlechter gelegene und deswegen billigere Wohnung abseits des bisherigen Kiez' ziehen. Das ist dramatisch und findet in Deutschland täglich zuhauf statt, und besonders viele Menschen traf das natürlich in der Pandemie. Kein Hahn krähte danach. Wieso sollte in so einer Situation der Tutzinger Immobilienmillionär mit niedrigen Nettoeinkünften besondere Schutzrechte genießen? Von den Erlösen seiner Immobilie wird der arme Reiche ziemlich lange ziemlich gut leben können, zumal wenn er sie klug anlegt. Schlussendlich ist davon ausgehen, dass diese Spezies eine zu vernachlässigende Gruppe ausmachen dürfte.

Übrigens auch deshalb, weil Grundbesitz mietfreies Wohnen ermöglicht. In der Regel bedeutet das eine Verdoppelung des zur Verfügung stehenden Haushalts-Nettoeinkommens, bei den hiesigen Mietpreisen fallen aber auch gerne mal 60 bis 70 Prozent der Kosten einfach so weg. Das wiederum eröffnet einige Möglichkeiten, um über all die Jahre in hinreichendem Umfang Rücklagen schaffen zu können.

Aber richtig spannend wird die Frage dann, wenn man sie umdreht. Und da bin ich doch sehr gespannt auf Ihre Antwort: Wie würden Sie es erklären und rechtfertigen, dass die Allgemeinheit (vertreten durch die öffentliche Hand) die Aufwertung von privaten Grundstücken finanziert, während die Besitzer die Wertsteigerung einer solchen Aufwertung ganz umsonst bekommen. Sie werden sich ja nicht auf "Gottes Gnaden" und/oder das Adelsprivileg berufen. Aber worauf dann?
Toll, laut Herrn Kerbs sind wir alle Glückskinder und ruhen uns auf einer "Scholle" aus und freuen uns auf den Profit den unsere Immobilie abwirft. Mag hier in Tutzing durchaus der Fall sein, aber alle über einen Kamm zu scheren ist wie so oft zu kurz gedacht.
Mag sein, dass man auf dem Papier "vermögend" ist , dies schlägt sich aber nicht immer auf dem Konto nieder. Um diesen Wertzuwachs zu bekommen, müsste man die Immobilie veräussern, dann hätten wir zwar Geld aber kein Zuhause mehr in dem man Jahrzehnte gelebt hat (auch Blöd)
Fakt ist, nicht jeder Hausbesitzer ist vermögend genug um noch zusätzliche Kosten locker zu stemmen die noch zusätzlich auf einen zukommen.
Aber wer war das noch gleich, dem Eigentum sowieso ein Dorn im Auge ist?
Die Überschrift ("Sanierung kann Einheimische Geld kosten") ist leider etwas unglücklich gewählt und lädt zu falschen Schlussfolgerungen ein. Denn die Mehrzahl der Einheimischen muss überhaupt nicht befürchten, je irgendeine Abgaben leisten zu müssen. Sie werden nichts verlieren, sondern ausschließlich von der Ortsentwicklung als Bürger einen Nutzen ziehen können. Zur Kasse gebeten werden allenfalls die sehr wenigen unter den Einheimischen, die das große Glück haben, in Tutzing Grund zu besitzen. Und selbst die müssen sich nicht grämen, denn sie haben über Jahrzehnte hinweg von den explordierenden Wertsteigerungen des Immobilienmarktes profitieren können.

Es wäre der reinste Hohn, wenn sich hier nun eine Mimimi-Debatte um das angebliche Hochsteuer- und Abgabenland Deutschland entwickelt, das seine vermeintlichen Leistungsträger über Gebühr belastet. Wer seit 1990 einfach nur auf seiner (meist geerbten, also durch Glück erworbenen) Scholle gesessen hat, konnte von einer Wertsteigerung von sehr deutlich über 100 Prozent profitieren. -- Und solche Zugewinne nennt man zu recht einen leistungs- und anstrengungslosen Profit. Während man den Habenichtsen in dieser Gesellschaft die Butter auf dem Brot neidet, indem ihnen für ihre Arbeit nicht einmal ein angemessener Mindestlohn gegönnt wird. Geschweige denn den Kindern dieses Landes ein Leben jenseits der Armutsgrenze. Die FDP hat das Umverteilungsprogramm von unten nach oben gnadenlos durchgezogen, die SPD äußerte keine Einwände und die CxU fand das natürlich ganz prima.

Warum ist das in diesem Zusammenhang wichtig? Weil Sie sich bitte alle sehr, sehr gut überlegen sollten, wen oder was sie am 8. Oktober wählen. Von Ungerechtigkeiten in der Gesellschaft profitieren immer und ausnahmslos: die Rechten. Und mit denen sollten wir eigentlich genug eindrückliche Erfahrungen gemacht haben. Möchte man zumindest meinen.
(Bearbeitet)
Ausdrücklichen Dank an Frau Krug, dass sie dieses Thema so offen & frühzeitig angesprochen hat.
Da werden viele betroffene Mitbürger hellhörig werden.
Das angesprochene Baugesetzbuch findet sich hier: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/
Den § 154 kann man hier nachlesen: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__154.html

Weiß jemand wie in der Praxis die "durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts" eines Grundstückes bzw. einer Immobilie berechnet wird? Schließlich gibt es ja auch noch viele andere (Markt)Faktoren, die ebenfalls erheblichen Einfluss auf die Immobilienwerte haben. Wäre sehr umständlich, wenn erst jeder Fall vor Gericht separat ausdiskutiert werden müsste. Werden die Grundstücke dazu vor und nach der Sanierungsmaßnahme gutachterlich bewertet?
(Bearbeitet)
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