Seit Jahren wird in Tutzing über denkbare neue Einheimischenmodelle gesprochen. Bürgermeister Rudolf Krug hatte sich schon bald nach seinem Amtsantritt 2014 intensiv mit dieser Möglichkeit befasst. Sogar ein Bewerbungsbogen ist damals bereits entwickelt worden, der im Internet heruntergeladen werden konnte.
Aber die Realisierung erwies sich als schwierig - wegen der erforderlichen Grundstücksbeschaffung. Nun wird ein neuer Anlauf unternommen. Eigentlich sollte über dieses Thema schon in der Gemeinderatssitzung vom 10. April diskutiert werden. Doch die Besprechung wurde verschoben, weil offenbar noch weiterer Vorbereitungsbedarf gesehen wurde. In Zusammenhang mit der Baulandentwicklung im Rahmen von Einheimischenmodellen ist auch die Fortschreibung des Grundsatzbeschlusses ‚Tutzinger Modell’“. vorgesehen. Der stammt aus der Zeit des früheren Bürgermeister Dr. Stephan Wanner. Besonders auch Gemeinderat Wolfgang Marchner hat sich damals für diese Idee stark gemacht.
Diskussionen über die Aufteilung des Wertzuwachses
Vorbild dafür ist das so genannte „Münchner Modell“. Dabei geht es um die Frage, wer vom Wertzuwachs profitiert, der durch neues Baurecht erzielt wird. Mit dem „Münchner Modell“ ist diese Frage in der Landeshauptstadt schon Mitte der 1990er Jahre beantwortet worden: Von neuem Wohnbaurecht auf einem Grundstück muss dessen Eigentümer einen Teil für die Allgemeinheit zur Verfügung stellen. Darüber hinaus muss er sich maßgeblich an den Infrastrukturkosten beteiligen - vom Verkehr bis zu Kindergärten.
Im Landkreis Starnberg war die Gemeinde Gauting Vorreiter bei so einer so genannten „sozialgerechten Bodennutzung“, kurz „SoBon“. Diskussionen gibt es in solchen Fällen schnell über die genaue Aufteilung des Wertzuwachses durch neues Baurecht. Mal wird für Eigentümer und soziale Zwecke ein Verhältnis von 50 zu 50 gewählt, mal eines von 70 zu 30 oder eine andere Relation. Die Entscheidung über diese Anteile liegen bei den jeweiligen Kommunen.
Es gibt auch Kritik an solchen Modellen. So ist der Stadt München vorgehalten worden, sie verteuere mit den Auflagen ihren Wohnungsmarkt noch mehr. Als Problem des Münchner Modells wurde es in den vergangenen Jahren auch bezeichnet, dass sich die frei finanzierten Wohnungen durch den sozialen Anteil umso mehr verteuert hätten und damit für die Mittelschicht kaum noch erschwinglich geworden seien. Andere loben das Münchner Modell aber als ein rechtlich geprüftes und erfolgreich eingesetztes Instrument. Bei einem Treffen von Immobilienexperten in Tutzing wurde schon vor Jahren die Auffassung vertreten, dass auch kleinere Kommunen mit dieser Methode bezahlbaren Wohnraum schaffen könnten.
Grundstücke für Einheimischenmodelle in Tutzing schwer zu finden
Wo genau in Tutzing ein oder mehrere Einheimischenmodelle entstehen könnten, ist bisher offen geblieben. Im Tutzinger Ortszentrum werden hierfür wegen der schwierigen Grundstücksbeschaffung kaum Möglichkeiten gesehen. Als eine Möglichkeit gelten Ortsabrundungen, doch das stößt auf Probleme, weil die Bebauung fast überall an Landschaftsschutzgebiete grenzt. Das schließt zwar Bauten nicht generell aus, doch dafür ist ein aufwändiges Verfahren erforderlich.
Nicht generell ausgeschlossen werden offenbar auch Neuausweisungen von Baurecht, wenn die betreffenden Grundeigentümer Teile ihrer Flächen für Einheimischenmodelle zur Verfügung stellen. Solche Potenziale werden beispielsweise bei Familien aus der Landwirtschaft vermutet, die für ihre Kinder Wohnraum schaffen möchten. Die Gemeinde würde die fürs Einheimischenmodell vorgesehene Fläche dann zum Preis von Bauerwartungsland kaufen und sie an Bauwerber weitergeben, die Eigentümer würden im Gegenzug Baurecht erhalten. Trotz der so erzielbaren Preissteigerungen gegenüber landwirtschaftlichem Grund scheinen die Eigentümer allerdings nicht immer bereit zu sein, Flächen für „fremde“ Nutzung abzugeben.
Im Gespräch für eine derartige Lösung sind zum Beispiel schon lange Teile der Wiese an der Diemendorfer Straße in Unterzeismering, die verschiedenen offenkundig bauwilligen Eigentümern gehören. Es liegt nahe, dass bei neuen Ansätzen für das „Tutzinger Modell“ an solche Areale gedacht würde. Die betreffenden Grundeigentümer würden dann also Baurecht erhalten und im Gegenzug dazu verpflichtet werden, Teile ihrer Flächen für "sozialgerechte" Nutzungen zur Verfügung zu stellen.
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