Lidl will die Straßenseite wechseln

Unten einkaufen, oben wohnen: Der Lidl-Markt an der nördlichen Hauptstraße könnte auf die andere Straßenseite umziehen. Auf dem Grundstück der früheren Aral-Tankstelle soll ein neuer Markt entstehen, im Obergeschoss sind kleine Wohnungen vorgesehen. Eine entsprechende Konzeptstudie hat Bauamtsleiter Christian Wolfert am Dienstag im Bau- und Ortsplanungsausschuss des Gemeinderats vorgestellt. Die Resonanz fiel überwiegend freundlich aus. Die Ausschussmitglieder gaben den Planern allerdings eine ganze Reihe von Hausaufgaben mit, vor allem zur Anlieferung, zu den Parkplätzen und zu den Wohnungen.

Die Umzugspläne haben eine Vorgeschichte. Im März 2025 war im selben Ausschuss ein Konzept vorgestellt worden, nach dem die Eigentümer das Lidl-Gebäude abreißen und einen Neubau errichten wollten. Der Neubau sollte weiter westlich stehen, allerdings gehörte das für den Neubau westlich benötigte Grundstück den Lidl-Eigentümern noch nicht. Wie Wolfert nun berichtete, ist diese Erweiterung am bisherigen Standort nicht möglich. Gemeinsam mit einem Projektentwickler sei deshalb die Idee für das Grundstück gegenüber entstanden. Für Handelsunternehmen gewännen moderne Gebäude an Bedeutung, auch wegen der Unterhalts- und Heizkosten. Der bestehende Markt hat laut Wolfert eine Grundfläche von 1538 Quadratmetern.

Das Aral-Grundstück selbst ist seit Jahren ein Dauerthema. Seit 1992 repräsentierten Heidi und Peter Hößle im Unternehmen die vierte Familiengeneration. Sie mussten Ende 2014 schweren Herzens aufhören, weil die Hälfte des Eigentums mangels Testament an einen anderen Familienzweig vererbt worden war. Im Herbst 2023 lag ein ganz anderes Konzept auf dem Tisch: Fünf Gebäude mit zwei Geschäften und 28 Wohnungen, die als Mitarbeiterwohnungen für das Benedictus-Krankenhaus gedacht waren. Umgesetzt wurde davon bisher nichts.

Markt im Norden, Parkplätze bis zum Bach

Für die Neubebauung sollen zwei Grundstücke zusammengelegt werden. Im nördlichen Teil ist der Markt geplant, im südlichen Bereich bis zum Bach sollen Autostellplätze angelegt werden. Im Erdgeschoss ist der Verkaufsraum vorgesehen, im ersten Obergeschoss sollen sechs kleine Apartments und vier Wohnungen entstehen. Als mögliche Bewohner wurde unter anderem Pflegepersonal genannt. Für die sechs Apartments will der Eigentümer der Gemeinde ein Belegungsrecht einräumen. Die Gemeinde könnte dann selbst entscheiden, wer dort einzieht.

Die Verwaltung bewertet das Vorhaben grundsätzlich positiv. Wolfert hob hervor, dass der Markt überbaut werden soll. Die versiegelte Fläche diene damit nicht nur dem Einkauf, sondern auch dem Wohnen. Für das Vorhaben sei ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nötig. Im zugehörigen Vertrag ließen sich Punkte wie das Belegungsrecht verbindlich festschreiben.

Knackpunkt frühmorgendliche Anlieferung

Einen Punkt sieht auch die Verwaltung kritisch, nämlich die Anlieferung. Die Lastwagen sollen von der Hauptstraße über den Parkplatz zufahren und zum Teil rückwärts an die Rampe setzen. Das geschieht in unmittelbarer Nähe zu bestehenden Wohnhäusern und meist früh am Morgen. Lärmschutzwände wären denkbar, räumte Wolfert ein. Für Nachbarn mit Terrassen auf dieser Seite seien sie aber wohl keine schöne Lösung. Er brachte ins Spiel, das Gebäude zu drehen, sodass es zwischen Lieferzone und Nachbarn steht.

Auch die Zufahrt ist noch nicht geklärt. Die Hauptstraße ist eine Staatsstraße, jede Einmündung muss deshalb vom Staatlichen Bauamt genehmigt werden. Dieses sehe Zufahrten lieber gebündelt als alle paar Meter eine neue.

„Charmant“: Viel Zustimmung für die Wohnungen

Im Ausschuss fanden vor allem die Wohnungen Anklang. Dr. Joachim Weber-Guskar (FDP) nannte die Idee grundsätzlich schön. Besonders gefalle ihm die zusätzliche Wohnbebauung, erst recht mit einem Belegungsrecht der Gemeinde. Kleine Wohnungen seien für Tutzing eine wichtige Ergänzung. Er regte an, womöglich noch mehr Wohnraum aufzusetzen. Die Belastung der Nachbarn durch die Anlieferung müsse man ernst nehmen, notfalls auch vertraglich regeln.

Caroline Krug (ÖDP) fand die Wohnungen „wunderbar“. Sie vermisste allerdings eine Photovoltaikanlage auf dem Dach. Außerdem rücke das Gebäude recht nah an die Hauptstraße heran. Flora Weichmann (Grüne) bezeichnete die Wohnbebauung als „charmant“. Positiv sei auch, dass die Lieferfahrzeuge über den Parkplatz fahren sollen, denn so müsse keine zusätzliche Fläche für eine eigene Lieferzone versiegelt werden. Aus dem Gremium kam zudem die Anregung, den Parkplatz mit Bäumen oder PV-Carports zu beschatten.

Tobias Möller (Grüne) nahm den Stellplatzplan genauer unter die Lupe. Blau eingezeichnet seien die für den Markt notwendigen Plätze, rot die für die Wohnungen und weiß zusätzliche Wunschplätze. Die südliche Reihe der weißen Stellplätze könne man streichen oder zumindest mit wasserdurchlässigem Belag planen. Zudem schlug er vor, auf dem Dach mehr Wohnungen zu schaffen. Laut Wolfert beruhen die zusätzlichen Plätze auf den Praxiserfahrungen von Lidl.

Parkplätze auch für die Allgemeinheit?

Ein altbekanntes Anliegen der Gemeinde kam erneut auf den Tisch: Die Stellplätze sollen abends und vor allem an Sonntagen der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. Haftungsfragen und Verkehrssicherungspflichten seien bekannt, sagte Bürgermeister Ludwig Horn. Eine Parkraumbewirtschaftung lasse sich heute aber technisch einfach umsetzen, und die Leute seien bereit, dafür zu zahlen. Tutzing habe schlicht zu wenig Parkfläche. Die Betreiber der Märkte hatten ähnliche Anfragen schon früher abgelehnt. Lediglich 20 Parkplätze hätten es beim Lidl-Markt sein müssen, doch tatsächlich sind dort oberirdisch und in der Tiefgarage 139 Parkplätze angelegt worden. Im Ausschuss wurde vorgeschlagen, eine öffentliche Nutzung zumindest saisonal zu regeln, etwa mit Blick auf den Winterdienst.

„Noch so ein Klecks“: Kritik am Standort

Grundsätzliche Bedenken äußerte Verena von Jordan-Marstrander (Freie Wähler). Das Konzept finde sie interessant, aber nicht an dieser Stelle. Aus der Vogelperspektive sei die Aufteilung klar: Westlich der Hauptstraße konzentrierten sich die Märkte, östlich überwiege Wohnbebauung auf kleinen Grundstücken. Ein weiterer Markt auf der Ostseite wirke da wie „noch so ein Klecks“. Sie fragte, warum man das Konzept nicht auf dem bestehenden Lidl-Grundstück umsetze.

Bauamtleiter Wolfert verwies auf die gescheiterte Erweiterung. Ob die bestehende Statik ein Aufstocken zulasse, bezweifle er. Bei großflächigen, flachen Märkten wie Lidl und Edeka lasse sich ein Wohngeschoss nachträglich kaum aufsetzen. Das Aral-Grundstück sei außerdem vom Bauausschuss bewusst aus dem Teilbereich 2 des Bebauungsplans „Seeuferbereich“ herausgenommen worden. Im Flächennutzungsplan sei es schon vor rund zehn Jahren als Mischgebiet ausgewiesen worden.

Was wird aus Werkstatt, Wäscherei – und dem alten Markt?

Gefragt wurde auch nach den heutigen Nutzern des Grundstücks, etwa der Autowerkstatt und der Wäscherei. Von Seiten der Gemeinde hieß es, man werde über die Wirtschaftsförderung versuchen zu helfen und andere Standorte zu vermitteln.

Beim bisherigen Lidl-Gebäude soll es nach dem Wunsch der Gemeinde auch künftig eine gewerbliche Nutzung geben. Rechtlich ist dort einiges offen, denn einen Bebauungsplan für das Lidl-Grundstück gibt es nicht. Maßstab ist daher die umliegende Bebauung. Im Publikum fragten sich manche, ob Lidl seinen bisherigen Standort vielleicht mit einer anderen Nutzung – etwa mit einem Markt seiner Schwestergesellschaft Kaufland – weiter betreiben wird. Offenkundig geht man in der Gemeinde aber davon aus, dass Lidl den alten Standort verlassen wird und dass dieser künftig für andere gewerbliche Nutzungen zur Verfügung stehen wird.

Beim Belegungsrecht wurde eine längere Laufzeit gefordert. Caroline Krug von der ÖDP kritisierte, dass solche Rechte oft nur für zehn Jahre gelten. Möglich seien auch 20 oder 30 Jahre. Wolfert erläuterte, dass solche Vereinbarungen vertraglich geregelt und in der Regel zeitlich befristet seien.
Grundsätzlich positiv – mit Anregungen

Am Ende stand der einstimmige Beschluss, die Konzeptstudie grundsätzlich positiv zur Kenntnis zu nehmen. Die Anregungen aus der Diskussion gehen an die Planer: öffentliche Nutzung der Parkplätze, Lärmschutz bei der Anlieferung, Photovoltaik und gegebenenfalls Carports, Verzicht auf die südliche Stellplatzreihe oder ein wasserdurchlässiger Belag sowie ein langfristiges Belegungsrecht. Konkret wird es erst im Verfahren für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan.