Seehof-Nachbarn befürchten unzumutbare Belastungen

Um den Seehof-Bebauungsplan gibt es einen Rechtsstreit. Eigentümer eines Nachbargrundstücks an der Marienstraße klagen gegen den Bebauungsplan Nr. 78 „Ortszentrum Tutzing“ - Teilbebauungsplan Nr. 7 „Seehof“ zwischen Schloss- und Marienstraße der Gemeinde Tutzing, der für den zentral gelegenen Bereich ein Sondergebiet „Fremdenverkehr“ festsetzt. Heute war der erste Senat des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs zur Verhandlung im Sitzungssaal des Tutzinger Rathauses. Ein Urteil soll am Freitag dieser Woche bekanntgegeben werden.

Die Antragsteller machen im Wesentlichen geltend, dass die im Verhältnis zu den ehemaligen Nutzungen geplante massive Bebauung rücksichtslos sei und sie durch die zugelassenen Nutzungen unzumutbaren Lärm- und Geruchsbelastungen ausgesetzt seien. Das Gericht befasste sich heute zunächst mit der Gebietsstruktur: Handelt es sich baurechtlich um ein Mischgebiet oder um ein allgemeines Wohngebiet?

In dieser Hinsicht wurden sehr unterschiedliche Auffassungen vertreten. Der Anwalt der Gemeinde, Dr. Volker Gronefeld, stellte auf die durch die Baunutzungsverordnung vorgegebenen Gebietsstrukturen ab. Entscheidend sei für ihn, dass Beherbergungsbetriebe nach Paragraf 6 dieser Verordnung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig seien. Bei der Gemeinde Tutzing handele es sich um eine Fremdenverkehrsgemeinde. Es sei gewollt und damit zu rechnen, dass sich gerade in Seenähe Hotels, Gastronomie und Außensitzflächen entwickelten.

Der Anwalt der Antragsteller, Armin Brauns aus Dießen, argumentierte dagegen, das baurechtliche Mischgebiet ende bereits an der Bäckerei neben der Hauptstraße. Ein Fußpflegebetrieb in der Marienstraße sei ein kleinerer Gewerbebetrieb, der in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sei. Dasselbe könne man auch bei dem in der Marienstraße befindlichen „Boutique-Hotel“ annehmen. Bei diesem handele es sich um einen kleineren Beherbergungsbetrieb, in dem sich auch Wohnungen befänden. Der Gastronomie- und Hotelbetrieb am See präge das Gebiet nicht, da er zurückversetzt sei. Ansonsten gebe es am See nur weiteres Wohnen. Brauns glaubte sogar eine „Rückentwicklung in Richtung Wohnen“ im Gebiet rund um den Seehof zu erkennen. Als Belege hierfür führte er einen Fischereibetrieb an der Marienstraße und das „Boutique-Hotel“ an, über das er sagte, es müsse sich mit der Vermietung von Wohnungen behelfen. Weiter verwies er auf die Enge der Marienstraße ohne Parkmöglichkeiten. „Ich sehe hier keine Entwicklung in Richtung wirtschaftliche Nutzung des Gebiets“, folgerte er.

Richterin: Gemeinde hat großes Planungsermessen

Mit dem Seehof-Bebauungsplan werden in diesem Gebiet nach Angaben des Gerichts insbesondere Hotels, Gastronomie, medizinische und kosmetische Einrichtungen, Gewerbe- und Einzelhandelsbetriebe sowie Wohnanlagen für Hotelmitarbeiter für bauplanungsrechtlich zulässig erklärt. Durch die Planung soll ein neuer Fußgänger-Boulevard entstehen, außerdem sollen die Sicht- und Wegebeziehungen von der Ortsmitte zum Starnberger See verbessert werden.

Die Vorsitzende Richterin Gertraud Beck sagte, die Gemeinde habe ein großes Planungsermessen, um ihrer städtebaulichen Zielvorstellungen – so für eine Fremdenverkehrs- und besonders eine Hotelnutzung - zu verwirklichen. Es sei zu klären, ob dies in Abwägung mit privaten Belangen möglich sei. Die Richterin wies darauf hin, dass es sich nicht um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, sondern um einen Angebotsbebauungsplan handelt. Insoweit sei es eine zulässige Planung der Gemeinde, die dabei auf die Lage direkt am See, in der Nähe des Dampferstegs und im Ortszentrum, abgestellt habe. Zudem habe die Gemeinde im Zuge einer Machbarkeitsstudie Berechnungen angestellt, ob sich ein Hotel in dieser Größe rechne. Dies müsse nur wahrscheinlich sein: „Es darf nicht ausgeschlossen sein, dass es möglich ist.“ Unter Hinweis auf andere Hotels ähnlicher Größe wie in Starnberg oder Seeshaupt sagte die Richterin. „Natürlich ist Potenzial da, es liegt am See, es kommen Touristen.“

Eine Rolle spielten in der Verhandlung auch die in einem schalltechnischen Gutachten zugrunde gelegten Werte der Immissionsbelastung. Für die Tagzeit wurden so genannte Teilgruppenpegel ermittelt. Sie betragen für Pkw 16 dB(A), für Lieferverkehr 33 dB(A), für Außengastgastronomie 43 dB(A), für Haustechnik 45 dB(A), für Gebäudeabstrahlung 23 dB(A) und für Empfang 47 dB(A). Der anwesende Gutachter Philipp Narten, der für die Nachtzeit einen reduzierten Betrieb angenommen hat, berechnete auf Bitte der Richterin die Werte für den Fall einer Verdoppelung sowohl des Pkw- als auch des Lieferverkehrs. Er kam zu dem Ergebnis, dass sich dies auf den Gesamtpegel von 51 dB(A) nicht auswirken würde.

Nachbarin über Lieferanten: "Die nehmen nicht Rücksicht"

Der Anwalt der Antragsteller bezweifelte jedoch die Eingabewerte. Er kritisierte zum Beispiel, dass für die Zeit von 22 Uhr bis 23 Uhr beim Lieferverkehr ein Wert von nur 12 dB(A) angenommen wird, obwohl zu dieser Stunde oft Bäckereiwaren angeliefert würden. Lieferverkehr könne mit einer enormen Geräuschbelastung verbunden sein. Dies könne der Hotelbetreiber steuern, erwiderte der Gutachter. Ähnlich sah es die Richterin, die auch auf Möglichkeiten der Abschirmung verwies. Da schaltete sich auch die Antragstellerin ein, die in der Marienstraße wohnt. Bei dem am Seeufer befindlichen Hotel gebe es einen „Riesenlieferverkehr“, sagte sie: „Die nehmen nicht Rücksicht.“ Es sei auch unrealistisch, dass ein Hotelbetreiber die Leute, wenn sie nachts „lustig und laut“ feierten zur Ruhe anhalten könne. „Jeder weiß, wie das ist, wenn an der Brahmspromenade gefeiert wird“, fügte sie hinzu, „das hört man bis zu uns.“ Lydia Knözinger-Ehrl vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, der den Bebauungsplan erstellt hat, verwies darauf, dass die Anlieferungen nur über die Schlossstraße laufen sollen und nicht mehr, wie früher vorgesehen, sowohl über die Marienstraße als auch über die Schlossstraße. Der Schutz der Nachbarn sei der Gemeinde wichtig.

Von den Seehof-Eigentümern war heute niemand bei der Verhandlung dabei. Ob und wann sie mit einem Hotelbau auf dem Tutzinger Grundstück beginnen wollen, ist nicht bekannt. Offenbar melden sie sich gelegentlich, aber konkrete Pläne scheinen sie nicht zu haben. Das Seehof-Grundstück haben sie zurzeit als Lagerplatz für die Sanierung der Hauptstraße vermietet.