Zum zweiten Mal in diesem Monat tagt heute, am Dienstag, der Tutzinger Gemeinderat. Das ist ungewöhnlich, weil er seine Sitzungen normalerweise nur einmal monatlich abhält. Grund sind die Haushaltsberatungen, die allerdings in nicht-öffentlicher Sitzung stattfinden. Öffentlich steht morgen aber die Festsetzung der Grundsteuer-Hebesätze zur Debatte. Und dieses Thema hat es diesmal in sich.
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen. Sie sorgt bundesweit für fast acht Prozent der kommunalen Steuereinnahmen. Im Tutzinger Gemeindehaushalt von 2023 waren die Hebesätze der zuletzt 2021 erhöhten Grundsteuern A (Landwirtschaft) mit 330 Prozent und B (andere bebaute und nicht bebaute Grundstücke) mit 340 Prozent unverändert gelassen worden. Durchschnittlich ist die Grundsteuer B höher: in Bayern 352 Prozent, in Deutschland 391 Prozent.
Vom kommenden Jahr an sind aber neue Berechnungen erforderlich, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung der Grundsteuer nach Einheitswerten 2018 für veraltet und wegen Ungleichbehandlungen für verfassungswidrig erklärt hat. Berechnet wird die Grundsteuer künftig aus dem Wert des Grundbesitzes mal der vom Finanzamt ermittelten Steuermesszahl mal dem Hebesatz.
Eigentümer von großen Grundstücken mit großen Gebäuden müssen mehr Grundsteuer zahlen
In Bayern gibt es eine andere Vorgehensweise mit einem wertunabhängigen so genannten Flächenmodell. Das bedeutet nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Steuern, dass für die Lastenverteilung künftig nur noch die Flächen des Grundstücks und der Gebäude sowie deren Nutzung maßgeblich sind (Äquivalenzprinzip) – also dafür, welches Grundstück innerhalb einer Kommune stärker belastet und welches Grundstück weniger stark belastet wird. Eigentümer von großen Grundstücken mit großen Gebäuden müssen danach mehr Grundsteuer zahlen als Eigentümer von kleinen Wohnungen oder kleinen Grundstücken in derselben Gemeinde. Dabei geht man davon aus, dass ein Grundstück umso mehr Aufwand für die öffentlichen Leistungen der Gemeinde verursacht, je größer es ist.
Höhere Grundsteuer-Hebesätze sollen Kommunen mit einer neuen "Grundsteuer C" für unbebaute, aber baureife Grundstücke festlegen können. Auf diese Weise sollen sie eine Konsequenz aus dem Wohnungsmangel besonders in Ballungsgebieten ziehen können. Mit dieser Möglichkeit soll der Kauf von Grundstücken nur zu Spekulationszwecken erschwert werden. Der Gedanke dahinter: Nicht selten würden Grundstücke wohl nur in Erwartung einer Wertsteigerung erworben - mit dem Ziel, sie später gewinnbringend weiter zu verkaufen.
Aufkommensneutral, erhöhen, reduzieren: Tutzing kann selbst entscheiden
Wieviel Grundsteuer in Tutzing künftig tatsächlich zu zahlen sein wird, das wird sich erst mit der Festlegung der Hebesätze morgen im Gemeinderat zeigen. Die Reaktion auf die Umstellung ist in den deutschen Kommunen unterschiedlich. Jede Kommune kann selbst darüber entscheiden, ob sie die Grundsteuerreform „aufkommensneutral“ umsetzen will oder ob sie sie mit einer Steuererhöhung oder einer Steuerreduzierung verbinden will.
Die bayerische Staatsregierung hat an alle Städte und Gemeinden in Bayern appelliert, auf Erhöhungen der Grundsteuer zu verzichten. Etliche bayerische Kommunen haben aber bereits Erhöhungen ihrer Grundsteuer-Hebesätze angekündigt. Dabei verweisen die Verantwortlichen häufig auf die Finanznot vieler Kommunen, denen immer mehr Aufgaben zugewiesen würden, so dass sie ansonsten freiwillige Leistungen wie Zuschüsse für Kultur, Vereine und Sport einschränken müssten.
Erhöhung wird auch zu höheren Zahlungen von Mietern führen
Die Zeitung „Welt“ hat kürzlich aufgrund einer Auswertung aller 711 Gemeinden in Deutschland über den „größten Anstieg der jüngeren Vergangenheit“ bei der Grundsteuer berichtet. Nach Einschätzung von Experten können auf die Grundeigentümer bei Erhöhungen der Grundsteuer Mehrzahlungen von 50 Euro bis zu einigen hundert Euro im Jahr zukommen.
Die Medien sind aber auch voller Aufsehen erregender Beispiele mit ganz anderen Größenordnungen. Ein Hausbesitzer in Dorsten im Ruhrgebiet soll über eine Verzehnfachung der Grundsteuer für sein Einfamilienhaus geklagt haben. In Freiburg soll eine Familie für ihr Hausgrundstück und eine Wiese in Zukunft angeblich 16 800 Euro statt bisher 935 Euro jährlich zahlen müssen. In Moritzburg soll die Grundsteuer für ein Gartengrundstück von jährlich 40 Euro auf 2500 Euro emporschnellen.
In einigen Fällen sind auch schon Fehler bei der Berechnung der Grundsteuer entdeckt worden. So wurden mancherorts beispielsweise Garagen, Keller oder Heizräume voll als Wohnfläche angegeben, was gar nicht erforderlich ist. Korrekturen sind aber möglich. In anderen Fällen haben die Erklärungen mittlerweile vorgenommene Wohnungsvergrößerungen aufgedeckt, so dass schon dies zu höheren Grundsteuerzahlungen führt.
Der Bundesfinanzhof hat bereits Zweifel an der Berechnung der neuen Grundsteuer geäußert. Geringere Werte als vom Finanzamt ermittelt müssten Haus- und Grundeigentümer nachweisen können.
Da die Grundsteuer auch in die Nebenkostenrechnungen einfließt, wird eine Erhöhung auch zu höheren Zahlungen der Mieter führen. Die Neuregelung zur Grundsteuer tritt am 1. Januar 2025 in Kraft, die Bescheide an die Grundstückseigentümer sollen im Januar oder Februar verschickt werden. Die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Berechnungsweise muss erstmals 2025 gezahlt werden.
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Konkret gibt es nur sehr wenige Regionen in Deutschland, in denen derart viele, große, in privilegierten Hang- oder Seeuferlagen befindliche Grundstücke enorme Wertsteigerungen erfahren haben und fortlaufend erfahren. Der Bestand selbstgenutzten Eigentums dürfte in Tutzings aufgrund der Investitionsattraktivität dieser Wohnlage deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegen. Folglich liegt die Zahl von Mietern gegenüber dem Bundesdurchschnitt niedriger – was bei der Ausgestaltung dieser Steuer gegen den deutlich höheren Erlös abzuwägen ist.
Wenn es dem Gemeinderat tatsächlich gelingen sollte, unabhängig von persönlichen Anreizen zu entscheiden, könnte Tutzing das erste Beispiel für den Weltfrieden im Kapitalismus werden. Das wäre ein guter Grund zur Freude. – Aber ist das realistisch? Ich halte es für klüger, Wachsamkeit zu wecken, indem das Thema auf die Tagesordnung gebracht wird.
die Situation ist hier etwas komplexer, als du sie darstellst. Ja, es gibt Vorbehalte des Gemeinderates gegenüber einer Erhöhung der Grundsteuer, aber ich glaube nicht, dass diese aufgrund von Eigeninteressen der Grundstücksbesitzer bestehen. Die Grundstücksbesitzer können die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen, sodass sie am Ende - mal abgesehen von ihrem Eigenheim - gar nicht belastet sind. Die Fraktion der Grünen wird sich heute Abend für eine Erhöhung der Grundsteuer einsetzen.
Gerade habe ich Herrn Dr. Gosslich einen Artikel dazu überstellt und hoffe, dass der bis heute Abend noch online geht.
Die Bodenrichtwerte in Tutzing haben sich von 50-100 DM pro Quadratmeter in den 1970er Jahren auf heute 1.000-2.000 € entwickelt – eine Wertsteigerung, die sich besonders in den letzten 15 Jahren dramatisch beschleunigte. Grundbesitzer profitieren dabei nicht nur von dieser Entwicklung, sondern auch überproportional von öffentlicher Infrastruktur.
Mit Blick auf die Verfassung müssen diese Wertsteigerungen der Allgemeinheit nutzbar gemacht werden - durch angemessene Steuern und Abgaben. Dies ist heute wichtiger denn je, weil enorme Kosten auf den Staat zukommen: Neben der Energie- und Mobilitätswende auch die Digitalisierung, der demografische Wandel und nicht zuletzt der Aufbau einer Verteidigungsfähigkeit Europas angesichts der russischen Bedrohung und dem möglichen Rückzug der USA.
Wer kommt für diese Kosten auf? Das können nur die Leistungsfähigen sein. Weil Grundbesitzer grundsätzlich leistungsfähiger als Menschen ohne Grundbesitz sind und künftige Generationen ohnehin die Last der heutigen Transformationen tragen müssen, gibt es für den Gemeinderat keine Alternative zu einer deutlichen Erhöhung der Grundsteuer.
Die Entscheidung über eine angemessene Grundsteuer stellt viele Gemeinderäte vor einen bemerkenswerten Interessenkonflikt: Als Grundbesitzer müssten sie gegen ihre eigenen finanziellen Interessen stimmen, um dem Gemeinwohl zu dienen. Es wird sich zeigen, ob Charakterstärke und überparteiliche Einsichtsfähigkeit ausreichen, um in einer der größten Transformationsphasen seit der Finanzkrise das Notwendige und Gebotene zu beschließen – oder ob persönliche Interessen die Oberhand gewinnen.