Wer in den vergangenen zwei Jahren ein Baugrundstück in Tutzing gesucht hat, konnte sich über einen kleinen Rabatt freuen – wenn auch einen bescheidenen. Nach der aktuellen Analyse des Gutachterausschusses des Landkreises Starnberg ist der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Tutzing zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 1. Januar 2026 um 2,1 Prozent gesunken. Damit liegt unsere Gemeinde deutlich unter dem landkreisweiten Durchschnittsrückgang von 5,5 Prozent – und weit entfernt von deutlich stärkeren Rückgängen in Gilching (minus 17,7 Prozent), Andechs (minus 11 Prozent) oder Starnberg-Stadt (minus 10,1 Prozent).
Grundlage der Berechnung sind nach Angaben des Gutachterausschusses ausschließlich real bezahlte Preise aus notariell beurkundeten Kaufverträgen – insgesamt 380 Verträge aus den Jahren 2024 und 2025. Berücksichtigt werden dabei unter anderem Lage, Erschließungszustand, Bodenbeschaffenheit, Topografie und Grundstücksgestalt.
Tausende Euro Preisunterschied je Quadratmeter zwischen Seelage und ländlichem Ortsrand
Der Gutachterausschuss veröffentlicht keine Durchschnitts- oder „Von-bis"-Preise für einzelne Gemeinden. In den Orten, so wird das begründet, gebe es oft mehrere Richtwertzonen auf Basis unterschiedlicher Geschossflächenzahlen- Ein einzelner Ortswert würde die Realität also verzerren.
Zur Einordnung lassen sich aber Werte aus vergleichbaren Landkreisgemeinden heranziehen, die dem Gutachterausschuss zufolge veröffentlicht wurden: Im Starnberger Zentrum wurden zuletzt rund 3200 Euro pro Quadratmeter bezahlt, in Gauting 2000 Euro, in Gilching 1800 Euro. Für Seeufergrundstücke in Kempfenhausen oder Starnberg wurden sogar bis zu 9000 Euro pro Quadratmeter fällig. Auf dem Land, etwa in Drößling, Unering oder Neuhochstadt, waren es dagegen nur rund 600 Euro.
Diese Zahlen stammen nicht aus Tutzing selbst, geben aber eine Vorstellung von der Bandbreite im Landkreis. Zwischen Seelage und ländlichem Ortsrand liegen mitunter mehr als 8000 Euro Unterschied pro Quadratmeter.
Während der Gutachterausschuss keine offizielle Quadratmeterzahl für Tutzing herausgibt, kursieren im Netz alle möglichen Schätzwerte gewerblicher Immobilienportale. Wer den exakten Wert für ein konkretes Tutzinger Grundstück wissen möchte, kann die Bodenrichtwerte kostenlos in der digitalen Karte auf lk-starnberg.de/Gutachterausschuss oder im BayernAtlas unter www.bodenrichtwerte.bayern.de einsehen. Verbindliche schriftliche Auskünfte sind bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhältlich – allerdings gebührenpflichtig.
Teurere Finanzierungen relativieren die gesunkenen Kaufpreise
Auffällig in der Landkreis-Tabelle: Bei den Seeufergrundstücken am Starnberger See – sowohl für Wohnbau- als auch für Freizeitnutzung – gab es überhaupt keine Veränderung - sie blieben bei plus/minus 0,0 Prozent stabil. Das dürfte auch für die Uferlagen gelten, auch wenn die Tabelle hier keine ortsscharfe Aufschlüsselung liefert. Ganz anders die Entwicklung bei Gewerbeflächen: Sie verteuerten sich landkreisweit um 26,7 Prozent, Sonder-Gewerbegebiete sogar um 42,1 Prozent. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gaben dagegen leicht nach, um 1,9 Prozent.
So erfreulich der moderate Rückgang für Tutzinger Grundstückssuchende klingen mag: Ein Grund zur Freude ist er nach Einschätzung der Fachleute nicht. Corona-Pandemie, Kriege und globale Handelskonflikte haben die Niedrigzinsphase beendet. Und Finanzierungen sind heute deutlich teurer als noch vor einigen Jahren, was die gesunkenen Kaufpreise wieder relativiert. Der Grundstücksverkehr sei zunächst ins Stocken geraten, sei dann ab 2024 auf diesem niedrigeren Preisniveau wieder angesprungen und habe sich stabilisiert, erläutert der Gutachterausschuss. Die Zahl der Verkäufe im Landkreis habe inzwischen wieder das Niveau der Jahre vor der Krisensituation erreicht.
Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss neu beschlossen. Der aktuelle Stichtag ist der 1. Januar 2026, die nächste Aktualisierung ist damit für Anfang 2028 zu erwarten.
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