Tutzing bremst den Bauturbo

Der Tutzinger Gemeinderat hat in seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause am Donnerstag einstimmig Leitlinien zum sogenannten "Bauturbo" beschlossen. Sie sollen der Bauverwaltung eine einheitliche Linie geben und Bauwilligen zeigen, unter welchen Bedingungen Befreiungen von Bebauungsplänen künftig möglich sind.

Der durch eine Änderung des Baugesetzbuchs vom Bund geschaffene Bauturbo verfolgt das Hauptziel, den Wohnungsbau in Deutschland deutlich zu beschleunigen, langwierige Planungsverfahren zu verkürzen und mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Er erlaubt es Kommunen, unter bestimmten Voraussetzungen von den Festsetzungen bestehender Bebauungspläne abzuweichen, aber auch vom sogenannten Einfügungsgebot bei der Umgebungsbebauung nach Paragraf 34 des Baugesetzbuchs sowie im planungsrechtlichen Außenbereich nach Paragraf 35.

Für die Gemeinde Tutzing war das Anlass zur Sorge – nicht wegen des Ziels, sondern wegen der Nebenwirkungen: Jede Entscheidung zum Bauturbo entfaltet dem Grunde nach eine Präzedenzwirkung. Das heißt, Bauwerber vergleichbarer Vorhaben können sich später auf einmal erteilte Ausnahmen berufen. Komplette Bebauungspläne oder die Regeln zur Umgebungsbebauung für künftige Fälle könnten so faktisch außer Kraft gesetzt werden. Hinzu kommen kurze gesetzliche Fristen, innerhalb derer die Gemeinde über Anträge entscheiden muss – ein Zeitdruck, der aus Sicht der Verwaltung klare Vorgaben umso dringlicher macht.

Mindestgrundstücksgrößen, alte Bäume und bezahlbarer Wohnraum als Bedingungen

Die Leitlinien geben der Verwaltung ein Set an Kriterien an die Hand, wann eine Zustimmung zu einem Bauturbo-Vorhaben grundsätzlich in Aussicht gestellt werden kann. Durchgängig gilt: Es müssen zusätzliche Wohneinheiten entstehen, die Abstandsflächen nach Tutzinger Ortsrecht sind einzuhalten, schützenswerte und ortsbildprägende Bäume und Gehölzstrukturen sollen erhalten bleiben, und das Maß der baulichen Nutzung muss zum jeweiligen Quartier passen – beurteilt etwa anhand von Baudichte, Geschossigkeit, Dachform und Höhenentwicklung.

Je nach Fallgruppe kommen weitere Hürden hinzu. Bei Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus außerhalb bestehender Pläne gelten Mindestgrundstücksgrößen von 600 Quadratmetern für Einzelhäuser, 450 Quadratmetern je Doppelhaushälfte und 300 Quadratmetern je Einheit bei Mehrspännern. Der betroffene Bebauungsplan muss zudem älter als sieben Jahre sein, und die Erschließung des Grundstücks muss gesichert sein. Wer von den Regelungen profitieren will, muss sich außerdem im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags zur Übernahme der Planungskosten verpflichten – bei größeren Vorhaben mit mehr als drei neuen Wohneinheiten sogar mit Bürgschaft oder Grundschuld abgesichert.

Ein Kriterium sticht dabei besonders heraus: Wer sich auf den Bauturbo beruft, muss sich verpflichten, nach dem Tutzinger Modell der „sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBon) bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Die neuen Befreiungsmöglichkeiten sind damit an einen sozialen Zweck gekoppelt: Schnellerer Wohnungsbau soll nicht nur zusätzliche, sondern auch bezahlbare Einheiten untre ihnen bringen.

Vorab-Beratung soll Verfahren beschleunigen – und die Gemeinde absichern

Praktisch bedeutet das für Bauwillige vor allem eines: Wer einen Bauturbo-Antrag stellen will, muss sein Vorhaben vorab mit ausreichend konkreten Unterlagen bei der Gemeindeverwaltung und gegebenenfalls im Bauausschuss vorstellen. Wer diesen Schritt überspringt und direkt einen Bauantrag mit Befreiungen oder Abweichungen stellt, riskiert, dass die gemeindliche Zustimmung verweigert wird. Aus Sicht der Verwaltung soll dieser Zwischenschritt angesichts der knappen gesetzlichen Entscheidungsfristen verhindern, dass unausgereifte Anträge das Verfahren blockieren.

Rechtlich bleibt der Charakter der Leitlinien bewusst begrenzt: Sie entfalten keine Außenwirkung gegenüber Bauwerbern und nehmen die eigentliche Entscheidung über die Zustimmung nach Paragrsf 36a des Baugesetzbuchs nicht vorweg. Im Einzelfall kann von den Kriterien abgewichen werden, die verbindliche Entscheidung bleibt weiterhin bei den jeweils zuständigen Gremien nach der Geschäftsordnung des Gemeinderats. Die Bauverwaltung soll die Leitlinien zudem regelmäßig überprüfen und dem Gemeinderat bei Bedarf Anpassungen vorschlagen – ein Signal, dass sich der Umgang mit dem neuen Bundesinstrument in Tutzing erst noch einspielen muss.