Die Gelackmeierten

Haben manche mehr Rechte als andere? Auf diese Frage könnte man eine Diskussion zuspitzen, die kürzlich im Tutzinger Gemeinderat geführt wurde. Am Ende stand ein klares Nein: Der Gemeinderat lehnte es ab, dem Eigentümer eines Anwesens an der Nordbadstraße 2 nachträglich zu genehmigen, was er ohne Erlaubnis bereits gebaut hatte. Aber es könnte doch noch ganz anders kommen.

Ausgangspunkt war ein Grundstück in bester Lage: Erste Reihe an der Hauptstraße, unweit des Sees, Flurnummer 159/25 der Gemarkung Tutzing. Im März 2019 hatte die Gemeinde für das Gebäude die Baugenehmigung erteilt, im August desselben Jahres folgte eine Tektur für eine Dachgaube, eine Loggia sowie die Erweiterung eines Kellerraums und eines Lagerraums im Untergeschoss. Soweit der genehmigte Zustand.

Im Zuge einer Veräußerung des Anwesens kam nun ans Licht, dass im südlichen Bereich des Hauses weit mehr geschehen war, als die Papiere hergaben: Durch massive Abgrabungen wurde das Kellergeschoss vollständig freigelegt. Ein separater Zugang über eine Freitreppe legt eine Nutzung als Gästeappartement oder gar als zusätzliche Einliegerwohnung nahe. Das Landratsamt führte daraufhin eine Baukontrolle durch und leitete ein bauaufsichtliches Verfahren ein. Ergebnis: Das Vorhaben gilt als formell illegal. Dennoch schlug die Kreisbehörde der Gemeinde vor, dem Eigentümer eine Möglichkeit einzuräumen: die widerrechtliche Abgrabung nämlich nachträglich per Bauantrag genehmigen zu lassen.

Abgrabungen eigentlich unzulässig - aber der Bebauungsplan ist noch nicht in Kraft

Bauamtleiter Christian Wolfert erläuterte dem Gremium, dass durch die eigenmächtige Erweiterung faktisch neuer Wohnraum entstanden sei und das „Einfügen" des Gebäudes in die Umgebung komplett neu bewertet werden müsse. Die Zahlen dazu sind deutlich: Durch die Abgrabung wuchs die Firsthöhe von ursprünglich 10,00 auf nun 13,20 Meter, die Wandhöhe von 6,48 auf 9,31 Meter. Das Gebäude weist dadurch faktisch drei Geschosse auf – auch wenn die dritte Ebene wegen der lichtgrabenartigen Abgrabung und der vorgelagerten Terrasse von außen kaum wahrnehmbar ist.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans Nr. 91 „Seeuferbereich", für den bislang nur ein Aufstellungsbeschluss existiert. Solche neuen Bebauungspläne sehen in aller Regel ein striktes Abgrabungsverbot vor. Üblich ist eine Formulierung, wonach Abgrabungen zur Freilegung von Untergeschossen und Lichtgräben zur Belichtung ausdrücklich unzulässig sind. Weil der Plan aber noch nicht in Kraft ist, wird der Fall derzeit nach Paragraf 34 des Baugesetzbuchs beurteilt, also nach dem Maßstab der vorhandenen Umgebungsbebauung.

Nach Auffassung des Landratsamts gibt es aber in der näheren Umgebung keine vergleichbaren Gebäude, an denen sich Wand- und Firsthöhe des Bauvorhabens messen ließen. In der Nachbarschaft stehen zwar große Bauten – die Akademie für politische Bildung im Norden, das Unternehmen Verla-Pharm im Süden, dazu Einfamilienhäuser. Doch es handelt sich überwiegend um Gewerbebauten oder öffentliche Gebäude, die als direkter Vergleichsmaßstab für ein Wohnhaus ausscheiden. Eine Genehmigung wäre deshalb nur über eine Befreiung mittels des neuen „Bauturbo" möglich, wie ihn das Baugesetzbuch seit Kurzem vorsieht – verbunden mit einem städtebaulichen Vertrag, in dem Höhen und Flächen des Gebäudes verbindlich festgeschrieben würden, damit keine weiteren Erweiterungen mehr folgen, bis ein Bebauungsplan in Kraft tritt.

Der Fall dürfte für die künftige Bauleitplanung am Seeufer Bedeutung haben

In der Debatte prallten zwei Sichtweisen aufeinander. Caroline Krug (ÖDP) hielt eine nachträgliche Genehmigung über den Bauturbo für den falschen Weg. Wer sich an die bestehenden Regeln halte, sei am Ende „der Gelackmeierte", kritisierte sie deutlich – und folgerte: Würde man diesem Eigentümer die Befreiung erteilen, müsse man „allen anderen in diesem Gebiet das gleiche Recht zugestehen".

Dr. Joachim Weber-Guskar (FDP) widersprach dieser Argumentation. Es brauche keine pauschale Gleichbehandlung, so seine Position: Man könne durchaus Unterschiede machen zwischen der ersten Reihe an der Hauptstraße und den dahinterliegenden Grundstücken. Er sprach sich für eine vertragliche Lösung mit dem Eigentümer aus, die Kubatur und Höhen dauerhaft festschreibt. Am Ende folgte der Gemeinderat der kritischeren Linie, also der These mit den „Gelackmeierten“: Der Antrag auf Baugenehmigung wurde abgelehnt.

Mit der Ablehnung ist die Angelegenheit allerdings nicht erledigt. Dem Eigentümer steht nun offen, einen neuen Antrag zu stellen und darin ausdrücklich eine Befreiung nach dem „Bauturbo"-Verfahren (Paragraf 34 Absatz 3b Baugesetzbuch) zu beantragen. Dieser Antrag hatte in den ursprünglichen Unterlagen gefehlt. Sollte der Gemeinderat auch dann sein Einvernehmen und die Befreiung verweigern, wird das Landratsamt den Bauantrag voraussichtlich ablehnen. Unabhängig vom Ausgang des Bauantrags muss zudem das Landratsamt gesondert prüfen, ob die Wohnnutzung im Untergeschoss überhaupt den Anforderungen an „gesunde Wohnverhältnisse" – insbesondere in Sachen Belichtung – entsprechen kann.

Der Fall dürfte auch für die künftige Bauleitplanung am Seeufer Bedeutung haben: Sollte der Bebauungsplan „Seeuferbereich" weitergeführt werden, müsste die Gemeinde entscheiden, ob sie für die erste Bauzeile an der Hauptstraße generell mehr Baurecht und größere Höhen zulässt – und welche Ausnahmeregelungen für Abgrabungen dabei gelten sollen.