Der Hafen im Tutzinger Ortsteil Unterzeismering war am Dienstag Thema im Bau- und Ortsplanungsausschuss des Tutzinger Gemeinderats – doch eigentlich ging es vor allem um etwas anderes: Direkt neben dem Hafen – am Höhenrieder Weg 3 - befindet sich ein Gebäude, das nach Auffassung des Landratsamts Starnberg so gar nicht dort stehen dürfte. Das ursprüngliche Gebäude sei ein einfaches Bootshaus gewesen, das nicht mehr existiere. Die wundersame Verwandlung haben die Ausschussmitglieder bei einer Ortsbesichtigung recht erstaunt zur Kenntnis genommen: An der Stelle des früheren Bootshauses steht heute ein recht auffallendes Bauwerk.
Es handle sich um einen vollständigen Neubau, der nicht nur formell, sondern auch materiell illegal und damit nicht genehmigungsfähig sei, so das Landratsamt. Das Gebäude liegt zudem im bauplanungsrechtlichen Außenbereich, im Landschaftsschutzgebiet und in der international geschützten Ramsar-Fläche. Am Bestand wurden laut Landratsamt Baumaßnahmen ohne baurechtliche Genehmigung durchgeführt, die weit über bloße Instandsetzungsarbeiten hinausgegangen seien. Die Kreisbehörde kommt in einer gutachterlichen Stellungnahme zu einem eindeutigen Schluss: Die Änderungen an der Gebäudestruktur seien so massiv gewesen, dass sie einer Neuerrichtung entsprächen. Das Landratsamt hat deshalb bereits die Einstellung der Bauarbeiten erwirkt und eine Anhörung zur Beseitigung erlassen.
Der Eigentümer stammt aus einer bekannten Unternehmerfamilie
Der Eigentümer des umstrittenen Gebäudes, der aus einer bekannten Unternehmerfamilie stammt, versucht nun offenbar eine Lösung zu finden, indem er den benachbarten Hafen in die Sache mit einbeziehen will. Im Juni 2026 hat sein Rechtsvertreter die Aufstellung eines Bebauungsplans beantragt – und zwar nicht nur für dieses Gebäude, sondern auch für den angrenzenden Hafen. „Sondergebiet Hafen Unterzeismering" soll dieser Bebauungsplan nach dem Antrag heißen.
Verbunden werden soll dies nach dem Wunsch des Eigentümers mit einer Änderung des Flächennutzungsplans im Parallelverfahren. Bei einem Gespräch, das schon im August vorigen Jahres mit der damaligen zweiten Bürgermeisterin Elisabeth Dörrenberg und der Verwaltung stattgefunden hat, argumentierte er so: Ein Bebauungsplan könne nicht nur über sein Grundstück, sondern auch über den angrenzenden Hafen gelegt werden, um diesen zu sichern – dies liege im Interesse der Gemeinde. Denn der Hafen befinde sich ebenfalls im Außenbereich und unterliege deshalb keinen klaren baurechtlichen Vorgaben.
Beim Hafen hat es nie Probleme gegeben
Rolf Bäck, der Eigentümer des Hafens, beobachtet das alles gelassen. „Ich habe damit nichts zu tun“, sagt er. Für den Hafen selbst ist in der Vergangenheit nach Angaben der Gemeinde auch nie ein Problem angezeigt worden. Zuständig sei ohnehin die Schlösser- und Seenverwaltung, in deren Zuständigkeit sich die Gemeinde nicht einmischen wolle.
Aus Sicht der Gemeindeverwaltung ist ein Bebauungsplan hier schon aus praktischen Gründen problematisch: Die Erschließung des Gebiets sei nicht gesichert, weil die öffentlich gewidmeten Straßen zu schmal seien und die angrenzenden Grundstücke nicht im Eigentum der Gemeinde stünden. Immerhin hat der Bauwerber im Nachgang mit dem Eigentümer der an die Erlenstraße angrenzenden Grundstücke – zugleich Betreiber des Hafens – Gespräche über eine Verbreiterung der Straße geführt, die positiv verliefen; die Kosten dafür würde der Bauwerber übernehmen. Eine geordnete Erschließung muss aber ohnehin nachgewiesen werden, auch unabhängig von einer Bauleitplanung.
Die Gemeinde hat Bebauungsplänen im Landschaftsschutzgebiet bislang nur bei Gewerbeerweiterungen, öffentlichem Bedarf oder günstigem beziehungsweise sozialem Wohnraum zugestimmt – aber keine dieser Voraussetzungen liegt hier vor. Kompliziert wird die Lage auch durch die Grundstücksverhältnisse selbst: Das nordöstliche Gebäudeeck ragt über die Gemeindegrenze hinaus auf ausmärkisches Gebiet und liegt dort auf einem Grundstück des Freistaats Bayern. Für diesen Bereich hat die Gemeinde keine Planungshoheit. Der nordöstliche Teil des Gebäudes wiederum steht laut Lageplan auf einem gemeindeeigenen Grundstück, das als Gewässer dritter Ordnung („Buchengraben") ausgewiesen ist; hier wären zunächst die Eigentumsverhältnisse zu klären.
Wahrscheinlich wird die Sache ein Fall fürs Verwaltungsgericht
Auch mit Blick auf die Prioritätenliste für Bauleitplanverfahren sieht die Verwaltung das Vorhaben nicht vorn: Ohne konkrete Unterlagen zu Schwierigkeit und Dauer des Verfahrens würde es voraussichtlich im hinteren Bereich landen – eine unmittelbare Umsetzung sei damit ohnehin nicht zu erwarten. Im Falle einer Aufstellung müsste zudem der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren geändert werden.
Sollte ein Bebauungsplan tatächlich zustande kommen, könnte das bestehende Wohngebäude nachträglich legalisiert werden. Kommt es nicht dazu, entscheidet das Verwaltungsgericht über die Zukunft des Gebäudes. Dorthin dürfte der Streit angesichts der unterschiedlichen Standpunkte von Eigentümer und Landratsamt nun aller Voraussicht nach auch gehen.
Der Bau- und Ortsplanungsausschuss empfiehlt dem Gemeinderat mit einstimmigem Beschluss, den Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplans Sondergebiet „Hafen Unterzeismering" sowie die zugehörige Änderung des Flächennutzungsplans abzulehnen. Begründet wird dies mit der ungeklärten Erschließungs- und Eigentumssituation, der Lage im Landschaftsschutzgebiet sowie der teilweisen Lage auf ausmärkischem Gebiet ohne gemeindliche Planungshoheit. Eine städtebauliche Erforderlichkeit sieht die Verwaltung nicht. Die endgültige Entscheidung hat nun der Gemeinderat
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