Ortsmitte von Unterzeismering „gravierend verändert“

Wie geht es mit Unterzeismering weiter? Die letzte Landwirtschaft im Ortskern hat ihren Betrieb längst an den Dorfrand verlegt, das einst beliebte Wirtshaus „Bauerngirgl“, das den alten Dorfkern früher belebte, wurde 2015 zugesperrt. Nun soll es neue Regelungen geben. Der Bau- und Ortsplanungsausschuss des Gemeinderats hat sich am Dienstag ausführlich mit dem Bebauungsplan Nr. 88 „Unterzeismering – Ortsmitte" befasst. Nach Auswertung zahlreicher Stellungnahmen von Behörden, Trägern öffentlicher Belange und Anwohnern hat der Ausschuss einen überarbeiteten Entwurf gebilligt und eine erneute öffentliche Auslegung beschlossen – voraussichtlich Ende Juli oder Anfang August, wenn alle Änderungen eingearbeitet worden sind.

Zentrales Anliegen vieler Stellungnahmen war der Erhalt des historischen Ortsbilds. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wies darauf hin, dass sich im Geltungsbereich und in dessen unmittelbarer Nähe mehrere Baudenkmäler befinden – darunter die katholische Kapelle St. Maria mit ihrem spitzen Giebeldachreiter aus der Mitte des 19. Jahrhunderts, ein ehemaliges Bauernhaus sowie ein altes Fischerhaus. Die Gemeinde kam der Anregung nach und kennzeichnet die Denkmäler nun eigens in der Planzeichnung. Für die Kapelle selbst legt der Plan künftig einen eigenen Bauraum, eine Grundfläche und eine Wandhöhe fest. Damit wäre im Falle eines Verlusts auch ein Ersatzbau an gleicher Stelle möglich.

Generell verfolgt die Gemeinde mit den Gestaltungsfestsetzungen das Ziel, das Erscheinungsbild des alten Ortskerns mit seinen großen traditionellen Hofgebäuden zu erhalten und denkmalpflegerisch weiterzuentwickeln. Größere Dachaufbauten und Dacheinschnitte auf den sogenannten Althofstellen sind deshalb ausgeschlossen – mit Ausnahme der Wohnteile, wo Dachgauben erlaubt bleiben. So soll auch nach künftigen Umbauten noch ablesbar sein, welcher Teil eines Hofes einst dem Wohnen und welcher der Landwirtschaft diente.

Bauerngirgl: „Leider ist die Wirtschaft in dieser Größe nicht mehr marktgerecht zu verpachten"

Seit der „Bauerngirgl" leer steht, sei es „ruhig geworden" im Ort, schrieb eine Anwohnerin in ihrer Stellungnahme. Eine Wiedereröffnung der Gaststätte ist über die Jahre immer wieder von vielen Seiten gewünscht worden. Diese Idee bezeichnen die Eigentümer des Gebäudes selbst in einer Stellungnahme als wünschenswert, dies sei auch ihrem Sinn. Sie erklären aber klipp und klar: „Leider ist die Wirtschaft in dieser Größe nicht mehr marktgerecht zu verpachten.“ Die Versuche in den vergangenen fünf Jahren seien erfolglos geblieben. Für Brauereien seien die Räumlichkeiten zu klein, für private Pächter zu groß.

Der Bebauungsplan reagiert darauf mit einer deutlichen Reduzierung der gastronomischen Nutzung: Im südlichen Teil des Gebäudes sollen künftig eine kleinere Gaststätte, ein Bistro, Café oder Hofladen möglich sein, im nördlichen Teil Büros, Gewerbe oder Praxen. Eine reine Wohnnutzung im Erdgeschoss schließt die Gemeinde wegen der Lärmsituation an der vielbefahrenen Bernrieder Straße jedoch aus. Den Anwohnern soll dabei eine nächtliche Ruhezeit von mindestens acht Stunden garantiert werden – gewerbliche Nutzung einschließlich Lieferverkehr und Freischankflächen ist zwischen 22 und 6 Uhr ausgeschlossen.

Auch das Staatliche Bauamt Weilheim brachte das Anwesen ins Spiel: Die bestehende, verbindliche Baulinie am Bauerngirgl beschere dem Gehweg eine Engstelle in unmittelbarer Nähe der Fußgängerampel. Die Gemeinde hat reagiert und den Bauraum so angepasst, dass künftig eine Gehwegverbreiterung möglich wird.

Wohnraum für die nächste Generation

Neben dem Bauerngirgl sorgt der Plan auch an anderer Stelle für mehr Wohnraum in der Ortsmitte. Für das Anwesen Dorfstraße 5 etwa, das seit Generationen im Familienbesitz ist, wurde dem Wunsch der Eigentümer entsprochen, den historischen Dachstuhl künftig zu sechs statt bisher vier Wohneinheiten ausbauen zu dürfen, damit die Kinder der jetzigen Eigentümerfamilie am Heimatort bleiben können.

Die Gemeinde begrüßt solche Vorhaben ausdrücklich, weil sie Bauland an anderer Stelle einspart und Familien im Ort hält. Für ein weiteres geplantes Wohnhaus auf einem bislang als Nebengebäude genutzten Grundstück wurde die Zahl der zulässigen Wohneinheiten von zwei auf vier erhöht, nachdem die Eigentümergemeinschaft auf die bestehende Aufteilung in vier abgeschlossene Wohnungen verwiesen hatte.

Eine besonders persönliche Note bekam das Verfahren durch die Stellungnahme einer Grundstückseigentümerin, die seit ihrer Geburt in Unterzeismering lebt. Sie schilderte, wie sie die letzte Milchviehhaltung im Dorf vor zehn Jahren an den Ortsrand verlegt hat, um den Betrieb zukunftsfähig zu halten – mit der Folge, dass die alten Stallungen seither leer stehen. Zusammen mit dem Auszug der Gastwirtschaft 2015 habe sich die Ortsmitte dadurch „gravierend verändert". Gerade deshalb liege ihr eine geordnete Entwicklung der Dorfmitte besonders am Herzen.

Lärm durch Verkehr, Bauhof und Betrieb: Landratsamt und Gemeinde unterschiedlicher Auffassungen

Auffallend unterschiedlich sind die Auffassung des Landratsamts und der Gemeinde beim Thema Verkehr und Lärmbelastung. Das Landratsamt bezeichnet die Festsetzungen für Fenster im Bebauungsplan als "zu unkonkret". Bei der Bernrieder Straße handele es sich um eine stark befahrene Straße.

Ausdrücklich geht die Kreisbehörde in ihrer Stellungnahme auch auf den Bauhof der Gemeinde ein, der sich an dieser Straße gegenüber dem Bauerngirgl befindet. Von ihm könnten "tags und aufgrund des Winterdienstes auch in der Nachtzeit störende Emissionen ausgehen". Das Landratsamt weist auch auf die Halle eines forstwirtschaftlichen Betriebs in diesem Gebiet hin. Bei der Verarbeitung von Holz könne es aufgrund der eingesetzten Maschinen und Geräte zu erheblichen Emissionen kommen.

Die Maßnahmen des aktiven und passiven Schallschutzes müssten ausgeschöpft werden, fordert das Landratsamt. Die Gemeinde sieht das anders. Die Festsetzungen im Bebauungsplan gewährleisten nach ihrer Auffassung einen angemessenen und rechtssicheren Lärmschutz "auch ohne unverhältnismäßig aufwendige Voruntersuchungen". Dabei beruft sich die Gemeinde auf eine Verkehrserhebung des Zweckverbands Kommunale Dienste Oberland im Sommer 2025. Sie habe für die Bernrieder Straße im Bereich des Bauhofs zwischen rund 1300 Fahrzeugen werktags und bis zu 6500 Fahrzeugen am Wochenende ergeben - Werte, die nach Einschätzung der Gemeinde als „typische dörfliche Gemengelage" zu bewerten sind, die seit Jahrzehnten konfliktfrei funktioniere.

Eine gewisse Geräuschkulisse durch kommunale Einrichtungen wie den Bauhof sei in ländlichen Gemeinden ortsüblich und werde zum Beispiel bei gelegentlicher nächtlicher Schneeräumung von den Bewohnern akzeptiert, erklärt die Gemeindeverwaltung. Und die erwähnte Halle eines forstwirtschaftlichen Betriebs diene hauptsächlich der Fahrzeugunterbringung. Eventuelle Holzverarbeitung finde nur für den privaten Gebrauch statt und verursache keine gewerblichen Lärmemissionen.